Tout sur la servitude immobilière

Les servitudes sont l’un de ces éléments auxquels on pense rarement et qui, lorsqu’ils se révèlent, peuvent être une source de frustration et même de litige. Il existe de nombreux types de servitudes que vous ne connaissez peut-être même pas, même si vous vivez avec elles tous les jours. Les servitudes sur les biens immobiliers peuvent être parfaitement ordinaires et bénéfiques pour la propriété. Cependant, l’existence même d’une servitude peut parfois vous empêcher d’apporter certaines améliorations ou modifications à votre maison ou à votre terrain vacant. Une servitude implique généralement qu’un propriétaire accorde certains droits sur une partie ou la totalité de son bien immobilier en faveur d’un autre (généralement un voisin) dans un but précis.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Les servitudes sont le droit d’utiliser une parcelle de terre sans en octroyer la possession. Une servitude est souvent définie comme un droit dont bénéficie le propriétaire d’une parcelle de terre pour exercer une activité limitée ou autre sur la parcelle de terre d’une autre personne. Elle n’implique pas de participer à la production de la parcelle ni d’empêcher le propriétaire de l’autre terrain d’utiliser la propriété d’une manière particulière. La servitude est donc le droit d’une tierce partie (une personne ou une entité) d’accéder à un terrain que vous possédez ou de l’utiliser dans un but précis. Elles se déclinent en de nombreuses variétés d’échelle et d’impact. Certaines sont mineures, comme le fait pour un voisin d’avoir besoin d’une partie de votre allée pour pouvoir accéder à son jardin. D’autres peuvent être aussi potentiellement perturbatrices qu’une route d’accès à la plage ou un chemin ouvert au public traversant votre propriété.

Les servitudes d’utilité publique

Parmi les servitudes de propriété, les plus courantes figurent celles détenues par les services publics et le ministère des Transports. Ces servitudes permettent aux compagnies d’électricité d’installer et d’entretenir des pylônes et des lignes électriques et donnent au ministère des Transports le droit d’agrandir une route et de remplacer des conduites d’eau en cas de besoin. Les propriétaires peuvent toujours utiliser cette partie du terrain tant que leur utilisation n’interfère pas avec la capacité du titulaire de la servitude à l’utiliser. L’installation d’équipements non permanents tels qu’une clôture est autorisée, tandis que l’installation d’un garage ou d’un autre type de structure permanente sera considérée comme une ingérence injustifiée dans les droits du titulaire de la servitude.

La responsabilité du propriétaire

Quel que soit le type de servitude, la valeur des propriétés pourrait en souffrir en raison du risque d’inesthétisme et de désagrément. De plus, les servitudes n’ont généralement pas de date d’expiration. Ainsi, même en tant que nouveau propriétaire d’une propriété, vous héritez toujours de la responsabilité du propriétaire précédent concernant le respect des droits et des privilèges du titulaire de la servitude. Il est également important de noter que quel que soit le pourcentage de terre faisant l’objet d’une servitude, les propriétaires sont toujours tenus de payer des taxes sur la totalité de la parcelle.

Comment trouver des informations sur les servitudes d’une propriété ?

Dans la mesure où une servitude peut devenir un casse-tête, il est essentiel que vous soyez pleinement conscient des contraintes et des exigences d’une propriété avant de procéder à une vente. Heureusement, plusieurs options s’offrent à vous pour déterminer le nombre et le type de servitudes qui existent. Dans le cas de l’achat d’une maison, vous devez généralement obtenir une assurance titres en même temps que l’achat. Le processus de garantie des titres exige qu’une société de titres effectue une recherche pour s’assurer que le titre est légitime. Elle génère également un rapport qui détaille tout problème lié à la propriété, y compris les servitudes, les hypothèques, les privilèges, les jugements ou les impôts impayés.

Si vous soupçonnez un problème de servitude sur votre propriété, vous pouvez faire appel à une compagnie d’assurance de titres, ou à un chercheur de titres privé, pour effectuer une recherche de servitude sur la propriété en question. En fonction de la complexité de la recherche, il se peut qu’elle facture des frais pour ses services, mais une bonne compagnie d’assurance titres vous fournira un rapport complet.

La servitude doit s’adapter au système foncier en vigueur

Le terrain doit en principe bénéficier de la servitude, et pas seulement le propriétaire. Si le propriétaire est le seul à en tirer profit, il ne s’agit pas d’un intérêt foncier. Le droit ne serait qu’une licence contractuelle et la doctrine de la confidentialité des contrats s’appliquerait. Le test appliqué par les tribunaux pour déterminer si une servitude ou une licence a été créée est de savoir si le droit fait ou non du fonds dominant une propriété meilleure et plus utilisable. Par exemple, un droit de passage peut donner un meilleur accès à la propriété dominante. Dans certains cas, lorsque le droit bénéficie à un commerce établi de longue date sur la propriété, il a été jugé suffisant pour créer une servitude. Il est important de noter que le fonds servant doit être suffisamment proche pour apporter un avantage pratique, bien qu’il ne soit pas nécessaire qu’il soit attenant au fonds dominant.

La servitude devra avoir vocation à faire l’objet de subvention

En d’autres termes, la servitude doit pouvoir être définie avec une précision raisonnable. Cela signifie que l’on doit pouvoir identifier son périmètre. La personne qui accorde la servitude et celle dont le terrain bénéficie de la servitude doivent toutes deux avoir la capacité juridique d’être respectivement la concédante et la concessionnaire. Par exemple, un locataire ne peut pas créer une servitude qui lie la propriété après l’expiration du bail.

Exemples de servitudes

Parmi les exemples de servitudes, on peut citer les droits de passage, les droits à la lumière et les droits de soutien, comme dans le cas des bâtiments. Chaque parcelle de terre a un droit légal naturel de recevoir un soutien vertical et latéral du sol adjacent. Par conséquent, si un voisin creuse jusqu’à la limite de la propriété et que, par conséquent, le terrain adjacent s’affaisse ou s’effondre, il sera tenu de verser des dommages-intérêts pour avoir privé le propriétaire adjacent de son droit de soutien. Toutefois, les bâtiments situés sur le terrain ne bénéficient pas du droit naturel de soutien accordé par la loi au terrain lui-même, de sorte qu’il est nécessaire d’accorder une servitude de soutien afin de les protéger.

Une servitude peut être libérée par un accord exprès entre les propriétaires actuels du fonds dominant et du fonds servant. Elle sera également libérée par un accord implicite entre les propriétaires actuels du bâtiment dominant et du bâtiment servant.