Qu’est-ce que l’investissement pierre papier?

L’investissement en actions de SCPI ou d’OPCI via un contrat d’assurance vie offre tous les avantages des investissements locatifs avec les avantages du régime fiscal favorable applicable à l’assurance vie, sans aucune responsabilité dans la gestion du patrimoine immobilier.

Qu’est-ce qu’un document immobilier ?

Le terme “papier immobilier” désigne tous les produits d’investissement basés sur l’immobilier. Au lieu d’acquérir des biens immobiliers physiques, les investisseurs achètent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) français, qui investissent à leur tour, directement ou indirectement, dans une gamme diversifiée de biens immobiliers locatifs : bureaux, locaux commerciaux, immeubles d’habitation, etc.

La gestion de ces actifs est assurée par un professionnel de l’immobilier (société de gestion) qui décide des acquisitions et des ventes de biens immobiliers tout en limitant les risques liés aux immeubles vacants.

Quand faut-il investir dans des titres immobiliers ?

Avec une mise de fonds plus faible que pour un investissement direct en immobilier locatif, la souscription de parts de SCPI ou d’OPCI permet de percevoir des revenus liés à la gestion d’une gamme diversifiée de biens locatifs difficilement accessibles directement aux investisseurs individuels, tout en mutualisant les risques et en déléguant la gestion des biens et des locations à un professionnel contre le paiement de frais de gestion.

La souscription de parts de SCPI ou d’OPCI constitue un investissement à long terme (une période de conservation des parts d’au moins huit ans est recommandée). L’investissement peut être financé par un prêt bancaire.

L’investissement en titres immobiliers permet de diversifier son patrimoine et de se constituer une source de revenus complémentaires, notamment en vue de la retraite. Dans cette optique, il est conseillé aux investisseurs de s’assurer que les emprunts contractés pour l’achat d’actions sont remboursés à la date de la retraite.

Les différents types de SCPI

Les SCPI sont exclusivement destinées à la gestion de biens immobiliers locatifs. Les SCPI peuvent être divisées en deux catégories distinctes :

  • les SCPI immobilières d’entreprise, qui ont pour objet la distribution de revenus réguliers à des investisseurs (SCPI à haut rendement), et dont le patrimoine est principalement constitué de bureaux, d’entrepôts et/ou de commerces de détail ;
  • les SCPI immobilières résidentielles, qui investissent principalement dans l’immobilier résidentiel (appartements et maisons individuelles) – neuf ou à rénover – et bénéficient généralement des différents avantages fiscaux destinés à encourager l’investissement dans le secteur locatif (par exemple, les SCPI “Pinel” et “Malraux”).

Les différents types d’OPCI

Les OPCI sont constitués d’actifs mixtes : 60 à 90 % d’actifs immobiliers, le reste étant constitué d’autres instruments financiers (produits monétaires, obligataires et boursiers).

Le terme OPCI recouvre deux formes juridiques de fonds immobiliers :

  • le FPI (fonds de placement immobilier)
  • et la SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) – un fonds commun de placement spécialisé dans les investissements immobiliers.

Quelle est la rentabilité attendue des papiers immobiliers ?

La rentabilité d’un investissement en papier immobilier correspond généralement à :

  • aux dividendes versés à l’investisseur par la SCPI ou l’OPCI sur une base annuelle en fonction des loyers perçus chaque année (après déduction des charges éventuelles liées à la gestion du patrimoine locatif : frais d’entretien et de travaux effectués, honoraires de gestion locative, assurances, etc.), et aux plus ou moins-values immobilières de la SCPI ou de l’OPCI ;
  • le montant total des capitaux collectés par l’investisseur, soit par la vente de ses parts, soit par la liquidation de la SICAV.

N.B. La vente des parts peut être difficile, ce qui peut parfois prendre plusieurs mois. En outre, il n’existe aucune garantie quant à l’exécution et au paiement des dividendes.

Investir dans des biens immobiliers par le biais d’une assurance vie

Lorsque la police le permet, il est souvent recommandé d’investir dans des parts de SCPI ou d’OPCI par le biais d’une assurance vie. En effet, les revenus sont capitalisés et le régime fiscal favorable de l’assurance vie s’applique aux retraits ou aux versements en cas de décès.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI auprès d’une société de gestion, d’une banque, d’un conseiller en investissements financiers.

Les parts de SCPI peuvent être acquises au moment de leur émission, c’est-à-dire lors de la création de la SCPI ou d’une augmentation de capital ; dans le cadre de transactions de gré à gré (cession libre entre porteurs de parts sur le marché secondaire) ou par le biais du registre des ordres d’achat et de vente (confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire) ; jusqu’à ce que son capital social atteigne la limite fixée dans les statuts dans le cas d’une SCPI à capital variable.

Comment vendre des parts de SCPI ?

Pour les SCPI à capital fixe.

Vous pouvez vendre vos parts de SCPI si vous trouvez un acheteur sur le marché secondaire. Les prix d’achat et de vente sont alors déterminés en fonction de la loi de l’offre et de la demande, selon une périodicité de 1 jour à 3 mois. Ils peuvent donc être dé-corrélés de la valeur du patrimoine de la SCPI. Le « vendeur » inscrit son ordre sur un carnet d’ordres en indiquant le prix minimum escompté. Ces informations sont rendues publiques aux acquéreurs potentiels par la société de gestion.

Ses avantages

Le lien avec l’immobilier est si simple que les banques peuvent proposer des hypothèques pour financer l’investissement.

Actuellement, les intérêts en France commencent à 1% fixé sur 10 ans et vont de 1,4% à 3% fixé sur 20 ans selon votre situation et le niveau du dépôt.

Les banques acceptent de prêter pour ces investissements grâce à la qualité des garanties, qu’elles soient destinées à des résidents français ou à des personnes non domiciliées.

Cela permet également d’améliorer la rentabilité de l’investissement. L’effet de levier obtenu grâce à l’hypothèque permettra également d’optimiser la fiscalité et d’obtenir un rendement plus élevé variant de 6 à 10 % net par an.