Quels sont les atouts du dispositif de normandie?
Issu de la Loi de Finances 2019, le dispositif de normandie constitue la nouveauté majeure en matière d’optimisation de l’investissement immobilier à destination des particuliers, incitant les investisseurs à rénover des logements dégradés, en contrepartie d’un avantage fiscal. L’idée est de moderniser le parc de certaines communes de taille moyenne, et s’inscrit dans le cadre du plan Action cœur de ville. La Loi de normandie assouplit les conditions de la Loi Pinel ancien dans les zones concernées, en exonérant une partie des travaux de rénovation d’immeuble à usage d’habitation ou de transformation en logement.
Les conditions à respecter
Il est nécessaire d’acquérir entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 un logement ancien ou un local affecté à un autre usage destiné à être transformé en logement ; ce bien doit être situé dans une commune faisant partie d’une liste clairement énoncée de 222 villes ; le coût des travaux, facturés par entreprise, doit représenter 25% au minimum du montant total de l’opération ; le montant maximum pris en compte pour l’investissement réalisé est de 300 000 € pour au plus 2 logements, avec un prix au m² plafonné à 5 500 €.
A) Conditions liées au territoire:
Le dispositif s’applique aux 222 villes retenues au plan Action Cœur de Ville et aux villes, non retenues au plan, mais ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Le centre de ces communes est concerné défini comme « zones de bâti continu de la commune ».
B) Conditions liées au logement
Le logement doit être destiné à la location, loué vide au titre de résidence principale, et avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Les locaux autres qu’habitation acquise pendant cette période et transformés en logements sont aussi éligibles.
C) Conditions liées aux travaux
La performance énergétique peut être atteinte : soit par des travaux d’amélioration (modernisation, assainissement, aménagement, création de surface habitable dans des annexes, économies d’énergie) ayant pour effet de réduire la consommation d’énergie. Le montant des travaux doit être d’au moins 25% du montant total de l’opération (sauf travaux d’embellissement).Le logement, après travaux, doit respecter les normes de décence et réduire la consommation énergétique. Soit par un bouquet d’au moins deux travaux choisis dans la liste ci-après et qui respectent les performances indiquées dans l’arrêté du 3 mai 2007 complété le 22 mars 2017, arrêté relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants : Les travaux d’isolation thermique des toitures, les travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, les travaux d’isolation thermique des parois vitrées, les travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, les travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de production d’eau chaude sanitaire
La réduction de consommation d’énergie doit être d’au moins 30% pour les maisons individuelles et de 20% pour les logements en immeuble collectif. Dans tous les cas la nouvelle consommation doit être inférieure à 331Kwhep/m²/an ( chauffage + eau chaude sanitaire + refroidissement ).
- D) Conditions liées à la location
Le logement peut être loué à sa famille à condition que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal du contribuable. Le loyer est plafonné (loyer «intermédiaire») et le locataire doit répondre à des conditions de ressources. Le logement doit être loué au moins
Les atouts du dispositif de Normandie
Un avantage fiscal
Pour obtenir l’avantage fiscal, il convient de fournir une évaluation énergétique avant et après travaux, établie selon une méthode de calcul conventionnel satisfaisant les dispositions de l’arrêté du 15 septembre 2006, et les factures des entreprises ayant effectué les travaux. Comme pour le «Pinel», l’avantage fiscal est de 2% par an du montant de l’opération (plafonné à 300000 €) pour les 6 ou 9 premières années puis de 1% pour les trois années suivantes. Ainsi, l’avantage fiscal peut être de 12, 18 ou 21%. L’avantage fiscal de «normandie» n’est pas cumulable avec les subventions de l’Anahi ni, bien entendu, avec l’avantage fiscal «Malraux». Il entre dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales
Les atouts du dispositif
Le dispositif de normandie est simple, compréhensible et peu contraignant au regard du dispositif Pinel ancien. Les travaux de rénovation peuvent par ailleurs bénéficier du taux réduit de TVA à 10%. Il faut toutefois réaliser un « bouquet » de travaux de deux actes et choisir parmi l’isolation des combles, des murs et des fenêtres, le changement du système de production d’eau chaude et de chaudière. Si les travaux ne rentrent pas dans cette sélection, le contribuable a l’obligation d’améliorer de 30% la performance énergétique du logement.
La loi de normandie et ses limites
Ce dispositif est limité à quelques villes moyennes de France et comme pour le régime Pinel, les ressources du locataire sont encadrées et le plafonnement des loyers pratiqué. Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Il faut donc choisir entre la réduction issue du régime de normandie ou une déduction classique des travaux effectués des revenus fonciers. Les contribuables fortement imposés et disposant par ailleurs de revenus fonciers importants n’ont peut-être pas intérêt à adopter ce régime de normandie.