De terrain non-constructible à constructible : la marche à suivre

Au milieu des grandes constructions souvent entreprises par des firmes gigantesques, la propriété individuelle n’en est pas moins mise en relief. Bref, à chacun sa manière d’entreprendre selon l’envergure de ses projets ou de ses finances. Deux cas sont ainsi possibles : le projet a le feu vert des autorités et peut être concrétisé. Malheureusement pour certains, leurs plans peuvent aussi parfois essuyer des refus ; entre autres motifs, la non-constructibilité du terrain concerné. Il leur faut en ce cas réagir, mais comment ?

Terrain non constructible : pourquoi ?

Pour qu’un terrain soit constructible ou non, il existe certains critères pour en décider. Certains d’entre eux sont contenus dans le document d’urbanisme que la commune concernée utilise ; entre autres, un Plan Local d’Urbanisme ou PLU ou encore un Plan d’Occupation du Sol ou POS. Les critères en question portent sur des points juridiques ou techniques.

Parmi ces détails techniques, il y a par exemple une superficie minimale à respecter. D’un autre côté, l’accès au terrain concerné peut jouer un rôle déterminant : d’une part, il s’agit des voies de communication terrestre et d’autre part, il y a l’accès aux lignes téléphoniques. Autre critère est le fait que le domaine projeté pourra être raccordé au câblage électrique, au réseau d’approvisionnement en eau et en gaz et à celui des égouts.

Outre ces critères, un terrain peut ne pas obtenir le statut constructible à cause de l’intérêt général. En d’autres termes, un projet lié à l’urbanisation et au développement de la commune peut se réserver à l’avance la propriété concernée. Il peut s’agir ici de quelques d’infrastructures communautaires.

Enfin, les conditions du milieu qui représentent un danger peuvent rendre un domaine définitivement inconstructible. Il y a par exemple les risques d’inondation ou des glissements de terrain.

Un point très important est que le statut inconstructible est modifiable et inversement. En effet, cette modification peut être réalisée sur demande auprès des autorités compétentes. Cette démarche rend ainsi très intéressante le fait d’acheter un domaine non-constructible parce que la différence de prix avec un terrain constructible est colossale.

La demande du statut constructible : comment faire ?

Pour faire transiter un terrain du statut inconstructible vers constructible, il faut passer par le premier Magistrat de la commune. Il est alors nécessaire de déposer auprès de lui une demande de modification quant au PLU. Le maire peut alors donner son aval dans le cas où une construction sur le terrain en votre possession ne représente pas de danger pour l’environnement aux alentours et qu’il ne fasse pas obstacle aux futurs projets d’urbanisation.

Après l’accord du Maire, les différentes parties de l’administration municipale qui sont concernées prennent connaissance de l’affaire. Après quoi, se tient le lieu d’une enquête : la demande est soumise au Conseil Municipal afin d’obtenir son approbation.

C’est là qu’un commissaire se charge alors de questionner les citoyens qui habitent aux abords de la zone concernée. Si, néanmoins, des causes juridiques impliquent que votre demande soit rejetée, une révision du Plan Local d’Urbanisme reste pour vous une alternative possible.

Il faut, enfin, noter que le mieux pour vous est d’immédiatement entreprendre une construction sur votre terrain qui est constructible parce que ce statut n’est pas définitif et peut être modifié à tout moment.

Quelles dispositions générales sont dans un PLU ou un POS ?

Toute commune en France dispose de l’un ou de l’autre de ces types de document d’urbanisme. D’une manière générale, ces plans contiennent des règles juridiques et techniques qui régissent le statut de constructibilité d’un terrain.

Ces règles peuvent porter sur le code d’urbanisme et sur l’hygiène. Par là, la commune impose alors les conditions relatives à l’occupation de sols. Cela concerne le type de construction autorisée mais aussi l’aspect physique en passant par les dépendances structurelles. Ainsi, selon votre commune, vous pourriez être plus ou moins libre dans la construction. Elles pourront, par exemple, décider de la couleur de certaines parties de la maison, limiter le nombre d’étages voire imposer le type de matériaux dans certains cas. En ce qui concerne l’hygiène, la possibilité d’accès à l’eau potable reste un critère essentiel pour la constructibilité.

Ces dispositions peuvent aussi concerner l’urbanisation. Il faut surtout ici comprendre que selon les besoins de la collectivité, les membres du Conseil Municipal se doivent de viser l’intérêt général. Dans ce sens, ils peuvent prendre des décisions quant à des aménagements publics. Cette disposition concerne alors surtout les infrastructures communes Ainsi, par exemple, si le Conseil décide l’agrandissement d’une voie routière, certaines propriétés peuvent voir leur surface aménageable réduite voire devenir inconstructibles par la suite.

Outre tout cela, c’est une grande nécessité si ce n’est une obligation que de prendre en considération votre situation par rapport aux propriétaires alentours. Il faut entendre par là, la nature et l’envergure des travaux que vous pensez entreprendre. Dans le cas contraire, vous risquez des mésententes qui pourraient se solder par des procès.