Gérer soi-même la location ou faire appel à un professionnel?

Quand on veut louer une propriété, il faut penser à la gestion de location. Cela désigne la gestion de plusieurs aspects de la location d’un bien. Vous pouvez vous en charger vous-même, mais vous avez aussi la possibilité de recourir au service d’un chargé de gestion locative. Quels sont les avantages de recourir à un professionnel de la gestion locative ? Tout ce que vous devez savoir sur la gestion locative.

Les avantages de faire appel à un professionnel de la gestion locative

Si vous comptez faire appel à un chargé de gestion locative, vous voulez sûrement gagner du temps et de l’énergie pour vous consacrer à d’autres tâches qui vous tiennent plus à cœur. Déjà, il peut vous aider dans la recherche d’un locataire. Il étudie les demandes immobilières et propose aux locataires potentiels votre logement à louer. Il s’assure que le locataire est « convenable » pour la location de votre bien en étudiant les dossiers et informations le concernant avant de rédiger un contrat et en organiser la signature. En effet, un chargé de gestion locative ou une agence de gestion locative vous permettra de ne pas avoir à intervenir ou du moins de n’avoir à le faire qu’en très peu d’occasions dans tout ce qui concerne la mise en location d’un de vos biens. Un chargé de gestion locative peut, effectivement, vous aider dans la rédaction de contrat avec les locataires, cela vous permettra d’éviter de consentir à des termes qui pourraient vous désavantager au cas vous où tomberiez sur un locataire un peu malicieux (attribution de charge, date de paiement de loyer, prix du loyer ou autres termes dont vous ne pouvez forcément pas imaginer les implications). Le professionnalisme d’un chargé de gestion locative vous évite de commettre de telles erreurs, car ils connaissent, normalement,  toutes les implications des termes et vous en informe. Un professionnel vous aidera aussi à être dans la légalité, car il connaît, normalement, les législations sur la location d’appartements ou autres types de logements.

Dans la location en elle-même, le professionnel chargé de gestion locative va percevoir pour vous les loyers et les charges locatives auprès des locataires et veiller à tenir le côté fiscal en règle. Le chargé de gestion locative perçoit les loyers, en délivre une quittance aux locataires et vous en informe. Il se charge également de faire les visites sur terrains afin de  s’assurer que les locataires sont satisfaits des locaux. Cela est fait, car le chargé de gestion locative vous représente en tant que bailleur. En cas de retard de paiement en retard, il se charge aussi de faire les relances auprès des locataires et de lancer une éventuelle procédure de recouvrement en cas de nécessité. Il se charge de toutes les « paperasses » et garantit le respect de toutes les législations concernant la location.

L’administration d’un logement en location

En effet, ceux sont des tâches qui peuvent sembler difficiles à première vue. Effectivement, vous aurez sûrement du mal à y arriver si vous avez une autre activité prenante à côté. Par contre, si vous avez du temps à consacrer, vous pouvez vous en occuper vous-même et passer des dépenses supplémentaires qu’un chargé de gestion locative pourrait vous occasionner. Pour cela, vous devez, non seulement, avoir le temps pour vous y consacrer, mais aussi avoir l’énergie de le faire et idéalement de ne pas être trop éloigné de votre logement en location.

Recherche de locataire

Déjà, pour commencer, il y a la première, celle de trouver un occupant pour votre logement. Pour ce faire, vous pouvez passer des annonces dans des journaux locaux, sur internet ou en faire part à la commune où votre logement à louer se trouve. Mais avant de vous y mettre, vous devez d’abord penser au loyer que vous comptez afficher sur votre annonce. Pour cela, vous pouvez prendre en référence, les prix proposés par les autres bailleurs de votre région pour le même type d’appartement. Le prix est généralement défini par l’emplacement où se trouve votre logement ainsi que de ses spécificités. Cela peut concerner, la superficie, la qualité des meubles (éventuellement, si vous comptez louer votre logement meublé), les installations à disposition du locataire, la vue, les nuisances diverses, l’entretien ou encore la luminosité de votre logement. Si vous louez des appartements, sachez que les appartements hauts en étages sont généralement, plus chers que ceux situés en bas. Une fois le prix fixé, rédigez une annonce, en pensant à mettre en valeur les atouts de votre logement et en étant le plus clair possible dans la description de votre logement : nombre de chambres, les installations à disposition du locataire (garage, ascenseur, salle de bain privée ou commune, etc.)

Sélection du locataire

Pour sélectionner votre locataire parmi les candidats, penchez-vous sur les critères financiers qui vont définir sa capacité à payer son loyer à temps.  Vous pouvez demander certains documents pour attester que ses revenus peuvent lui permettre de payer sans problème (ceux-ci doivent équivaloir à trois fois le montant du loyer proposé). Vous pouvez aussi vous informer sur les projets du locataire potentiel pour en déduire s’il va rester longtemps ou s’il risque de partir pour des raisons personnelles ou professionnelles. Dans ce cas, il est conseillé de prioriser les candidats susceptibles de rester longtemps pour vous éviter de vous retrouver sans revenus suite à une vacance. Il est important de savoir que vous ne pouvez pas prioriser des locataires selon certains critères comme la race, la religion, les maladies, les handicapes et autres critères qui pourraient s’apparenter à de la discrimination selon la loi (article 225-1 du Code pénal).

Le contrat de location

Pour la rédaction du bail et contrat pour la location, vous pouvez vous référer au modèle imposé par la loi (voir Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale) ce décret vous impose les termes sur lesquels vous devez vous concerter avec le locataire et devez figurer dans votre contrat de location ou bail. Pensez à y figurer tous les termes par exemple, une revalorisation annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers, sans le loyer fixé à la signature du bail risque de ne pas pouvoir être revu malgré les hausses sur le marché.

Les loyers et charges récupérables sur locataire

Une fois que tous les termes sont acceptés, le locataire s’installe et vient le moment où vous récupérez votre premier loyer auprès de votre locataire. L’argent que vous doit votre locataire ne se limite pas uniquement au loyer fixé, mais doit également être compris, les charges récupérables sur locataires. Cela concerne de manière générale, les dépenses, faites par le propriétaire dont les retombés bénéficient directement au locataire, par exemple, les frais de nettoyage, d’entretiens des parties communes de l’immeuble, les factures d’eaux, d’électricités, gaz, etc.… Ces charges sont perçues sous forme de provision et si cette dernière dépasse le montant effectif des dépenses, la différence est reversée au locataire. Par contre, si elle est en dessous du montant effectif, le locataire doit combler la différence.

Imposition sur revenus locatifs

Vous devez également ne pas oublier que les revenus locatifs sont soumis à des impôts. Ainsi, vous devez faire une déclaration annuelle de vos revenus locatifs. Les procédures diffèrent selon les conditions de locations. Une location meublée est par exemple imposable en tant que bénéfice industriel et commercial tandis qu’une allocation à nu est imposable en tant que revenu foncier. Vous pouvez aussi choisir votre régime d’impôt que vous louez votre logement à nu ou meublé. Vous pouvez choisir entre 2 types de régime d’impôt : normale et simplifié. Le régime simplifié vous permet de gagner du temps dans le règlement de vos impôts, mais pourrait vous revenir plus cher que le régime normal.

Pour vous aider dans toutes ces tâches, vous pouvez vous aider de logiciels ou portails internet qui vont gérer les comptes pour vous. Ils peuvent vous occasionner des coûts supplémentaires, mais pas autant qu’un chargé de gestion locative. Ils peuvent vous être d’une grande aide si vous comptez gérer vous-même votre location sans expérience dans cette activité.